Новости

4 июля 2016 года на официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 03.07.2016 № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 372).

Данным законом система саморегулирования в строительстве изменяется значительным образом. В данной статье попытаемся разобраться в законодательных новеллах.

Напоминаем, что изложенное в настоящей статье не может расцениваться как официальное толкование закона, а является исключительно мнением Ассоциации Саморегулируемая организация «Межрегиональный строительный союз».

Определимся, что в тексте настоящей статьи под термином «строительство» будем понимать не только вновь возводимые объекты недвижимости, но и их реконструкцию, капитальный ремонт.

В контексте Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона 372), договор строительного подряда понимается у́же, чем вложено в его содержание Гражданским кодексом Российской Федерации. Градостроительный кодекс Российской Федерации «отсекает» возможных заказчиков строительства, подразумевая под ними только застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, регионального оператора. Если лицо, не относится ни к одной из этих категорий, договор строительного подряда заключенный с ним, не подпадает под регулирование Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кому нужно быть членом СРО?

Часть 2 статьи 52 Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372) отвечает нам на данный вопрос – это лица, кто заключил договор строительного подряда с:

А) застройщиком;

Б) техническим заказчиком;

В) лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения;

Г) региональным оператором.

Определение каждой из четырех категории указанных лиц дано в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

А. Исходя из определения «застройщик» (пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) следует, что к таким относятся:

1) собственники земельного участка;

2) арендаторы земельного участка;

3) землепользователи (обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования);

4) землевладельцы (обладающие земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения);

5) лица, имеющие разрешение на использование земельного участка (в целях капитального ремонта линейного объекта);

6) лица, в пользу которых установлен сервитут;

7) лицо, которому переданы полномочия государственного (муниципального) заказчика в соответствии с бюджетным законодательством.

Б. Исходя из определения «технический заказчик» (пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) следует, что к таким относятся профессиональные строители, которые заключают договора с застройщиками (правообладатели земельных участков) о полной или частичной организации строительства.

В. Исходя из определения «лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения» (часть 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации), следует, что таким лицом может являться:

1) Собственник здания, сооружения;

2) Юридическое или физическое лицо, привлеченное собственником объекта недвижимости по договору на эксплуатацию здания, сооружения;

3) Юридическое или физическое лицо, которому собственник передал право временного владения зданием, сооружением (аренда, ссуда, право хозяйственного ведения и т.п.).

Г. Исходя из определения «региональный оператор» (пункт 17 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции подпункта «б» части 1 статьи 1 Закона 372), таковым является специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Таким образом, если юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) намерен заключить договор строительного подряда с лицами, поименованными в пунктах А-Г, то он обязан быть членом СРО.

Часть 3.1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372) обязывает самого застройщика (см. выше) быть членом СРО, если он осуществляет строительство самостоятельно, без привлечения иных лиц. Таким образом, строить на своем земельном участке, возможно лишь при наличии членства в СРО.

Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции части 1 статьи 1Закона 372) обязывает самого технического заказчика (см. выше) быть членом СРО при осуществлении своих функций.

При анализе Закона 372 в отношении обязанности быть членом СРО лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения и регионального оператора, не обнаружено соответствующих норм.

Кому не нужно быть членом СРО?

Указывая на круг лиц, которые в обязательном порядке должны быть членами СРО, закон предусматривает на исключения из этого правила. Список таких лиц следующий:

1) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), заключивший договор строительного подряда с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей – часть 2.1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

2) организации, основанные на публичной собственности (государственной или муниципальной) – ГУПы и МУПы, казенные предприятия и учреждения, если они заключают договор строительного подряда с вышестоящим ведомством (органом власти) или выступают от имени органов власти в роли технического заказчика, пункт 1 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

3) коммерческие организации, в уставном капитале которых доля ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений больше 50 процентов, если они заключают договор строительного подряда с данными ГУПами, МУПами, казенными предприятиями и учреждениями, а также вышестоящим ведомством (органом власти) таких ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений или выступают от имени ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений, органов власти в роли технического заказчика, пункт 2 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

4) организации, созданные органами государственной власти и местного самоуправления для специальных целей (кроме ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений) если они заключают договор строительного подряда в сфере их специализации или коммерческие организации, в уставном капитале которых доля организаций со специальными целями больше 50 процентов, при заключении ими договора строительного подряда с такой организацией, а также осуществления от имени такой организации функции технического заказчика – пункт 3 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

5) организации (кроме коммерческих), с долей участия государства или местного самоуправления более 50 процентов, если они заключают договор строительного подряда с любым иным (не обязательно ведомственным) органом власти, либо осуществляют от имени орган власти функции технического заказчика – пункт 4 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

6) организации (коммерческие), с долей участия государства или местного самоуправления более 50 процентов, если они заключают договор строительного подряда с любым иным (не обязательно ведомственным) органом власти, юридическим лицом, либо осуществляют от имени орган власти, юридического лица функции технического заказчика – пункт 4 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

7) физические лица, которые осуществляют строительство индивидуального жилого дома – пункт 5 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

8) физические лица, юридические лица, которые осуществляют строительство строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования – пункт 5 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372).

Отдельно хотим обратить внимание на положения Закона 372, касающиеся отсутствия необходимости быть членом СРО при заключении договоров о строительстве, при размере обязательств ниже или равном трем миллионам рублей. Ключевым моментом, на наш взгляд, является словосочетание «размер обязательств». Применительно к договору строительного подряда, Гражданский кодекс Российской Федерации, оперирует понятием «цена» (часть 1 статьи 740). Полагаем, что содержание понятия «цена договора строительного подряда» уже́, чем содержание понятия «размер обязательств». В размер обязательств могут входить помимо компенсации издержек и вознаграждения подрядчика, иные действия (их денежная оценка), обязательные платежи и т.п.

В части, касающейся строительства индивидуального жилого дома. Если такое строительство осуществляется гражданином самостоятельно, то ему не требуется быть членом СРО. Однако, строительство индивидуального жилого дома физического лица по договору с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, предполагает обязательное членство в СРО последних. Членство в СРО нужно и юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые строят индивидуальные жилые дома «на продажу».
В заключении укажем, что описанные требования к лицам, которые обязаны быть членами СРО, вступают в силу с 01.07.2017 (часть 1 статьи 9 Закона 372), до этого времени свидетельства о допуске, выданные ранее, имеют юридическую силу и в соответствии с ними члены СРО могут заключать договора строительного подряда.